【前言】

銷售房屋時，在總價不變的前提下，房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點，如此一來，房屋單價看起來就會略低一些，一旦成交後，總價滿足賣家的期待，房屋單價則達到買家的目標，皆大歡喜。

有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象，書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節，針對同樣的題目，我又再次寫了一篇文章，是想提醒消費者，不只房仲，建商也這樣玩，而且手法更進階！？

【案例】

2018年7月，有民眾買了新北市八里的一棟新建案，預計12月交屋，買完之後，建商卻2度與買家商議更改合約，調整房車價格比例，其中車位從125萬降價成73萬，而多出來的52萬則挪移到房價上，希望藉此提升房屋單坪價格，讓買家質疑車位本來就只值73萬元，根本就是被欺騙。

新聞報導 ↓

車位價格提高，房屋單價就變低，讓買家以為買到便宜，這是在「銷售時、簽約前」；簽約後，再與買家商議把車位總價壓低，藉此提高房屋單價，這是在「成交後、交屋前」。

通常95%已經簽約後的買家會答應，因為這時買家已經跟建商站在同一利益上，對建商而言，有助餘屋的銷售，對已簽約的買家而言，房屋單價變高了，鞏固社區房價，將來轉手賣屋時也同樣有利。

【買房，你該這樣做】

這類的行銷手法，在中古屋市場裡，房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商，既沒有餘屋去化的壓力，事後調整房車價格比例，對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後，總價多少、房價多少、車價多少？皆已談定並寫入買賣合約裡，緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶，流程已沒有足夠的時間可以商議。

但建商卻可以玩2輪，賣屋前先用1次，恭喜消費者單價買到便宜！簽約後，再用「您已經是準屋主了，把您的車位價格壓低不會有人注意，卻因此可以把房屋單價提高，這是為社區的共同利益著想，將來您要賣屋，也比較好守價，不是嗎？」這套話術說服已簽約的買家，成功調整房車價格比例。

天曉得，竟然會有買家以為只要跟媒體爆料，建商就會吐回車位價差給買家？合約都已簽定，買家若不願意配合調整房車比，大不了就總價維持不變而已。

只是，為何會有這個漏洞？關鍵在於預售屋市場的成交價，要拖到交屋後才會揭露（以這次的案例，消費者是7月購屋，12月交屋，有的甚至是今年購屋，2~3年後交屋，實價登錄才揭露呢！），這樣的空窗期，讓建商有機可乘，這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。

話說回來，這類的銷售手法，我認為不太算「欺騙」，頂多是種「隱瞞」，甚至是一種「服務」，畢竟，屋主要賣的價格就是這麼硬！房仲議不下來，總得想法子讓買家買得心裡舒服些。

因此，如果您已知道這個資訊，下次買房子時，可以根據車位的樓層（B1或B2）、位置（中間或側邊）、動線規劃是否得宜來議價。記得，車位絕對不是「死豬仔價」。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法定售價資訊揭露】

依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定，建商的預售屋買賣契約除銷售總價外，應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記，充分揭露預售屋的價格組成結構，保障消費者資訊獲取權利。

反觀房仲於銷售中古屋時，同樣地，須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定，除銷售總價外，亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。

【買房，勤作功課消弭價格資訊不對稱】

實務上，建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式，藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整，即可轉換出兩種高低不同的房屋單價，居於資訊不對稱的優勢地位，製作出引人購買的廣告，達到成功銷售的目的。

作為消費者如何保護自己? 其實不難，無論是購買預售屋或中古屋時，不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值，更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構，加上參考內政部的實價登錄資訊，最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情，所謂貨比三家不吃虧，透過自己的勤作功課，消弭資訊不對稱的劣勢，保障自己權利由自身做起，定能購得價格實惠的好屋。

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這篇文章 買房你該注意這些事！ 最早出現於 樂聯網。

財經新聞生涯，採訪過許多不同行業的老闆，因曾主跑房地產與服務業，認識很多建商和麵包師傅，雖屬兩截然不同行業，但一位知名麵包店師傅和某位大型建商董事長，卻都曾不約而同跟我說過一樣的話。他們說，孩子小的時候去參加學校家長會，常會刻意隱瞞自己的職業身分。

十年前也許是這樣，不過，自從2008年吳寶春師傅遠征法國巴黎，成為台灣第一人把世界盃麵包大賽的獎盃捧回來之後，十年後今天，不管你吃過或沒吃過吳寶春麵包，都不會否認，麵包師傅的地位確已大幅提升，許多人更以唸完MBA轉戰藍帶廚藝學院學甜點烘焙，展現其追求人生意義的不凡高度。比起麵包師傅，建商老闆的這個頭銜卻依舊不甚光采，特別每逢選舉，總成為標榜清廉進步候選人完美的選票提款機。

麵包師傅故事留待下回分曉，這篇想談的是一位高雄建商，他叫邵永添。十年前，他差點滅頂於金融海嘯，如今，他是這波韓流襲捲打狗城，高雄不再站尾包衰的大贏家，不但開出一開始連品牌授權方晶華集團董事長潘思亮都搖頭不看好，每晚定價近萬元的高雄晶英國際行館；也是今年初，進駐微風南山46樓，一晚每人要價好幾千又一千的米其林星級餐廳老闆。

有本事登上財經雜誌的企業家各有豐功偉業，不需多提；在地產圈，論推案規模排名，亦輪不到他，但之所以對這位建商印象特別深刻，來自我這十年觀察，發現說起大話來比韓國瑜更韓國瑜的他，在我面前扯的大夢，後來都屢屢成為真實。我沒見過蘋果創辦人賈伯斯，有人形容此神人具備一種「現實扭曲力場(Reality Distortion Field)」的魅力，總能通過精神力量號召，實現眾人皆曰不可能之事，而這位卲老闆給我的，大概就是這樣的感覺。

以當年在沒人看好的高雄市場，找來日本銀座超高檔鐵板燒餐廳，開出他口中比五星級還厲害的「滿天星」酒店，一級主管則執意需由高雄在地子弟擔綱，這樣極盡任性之能事的投資案為例，在他多年前剛買到地跟我提起如此宏大藍圖時，我還暗自OS眼前這位旅館業門外漢，吹牛也該有個限度，不出幾年，這些支票竟一一兌現。

你或許和以前的我一樣，都認為建商有的是金山銀山，當然有任性本錢。但我後來逐漸明白，這些人之所以比誰都敢夢，恰恰是因為一無所有。

邵董說，他退伍時身上僅有五百元，是他創業本金，若哪天兩腿一伸，手尾錢超過這個數目，他的人生就賺到了。他的活法是，多活一天就是多賺一天，為讓自己每天都當最後一天活，縱使身家數十個億，這位富豪卻從來不做任何健康檢查。

在我採訪過的許多建商老闆身上，都存在這樣的「現實扭曲力場」，邵董只是其中一例，其實，絕大多數的創業者也是如此。更精確說，會成為財經雜誌報導的所謂成功人士，十之八九都屬這種「怪咖」，他們絕對精算，卻也極度不切實際。

在當記者之前，我曾短暫擔任精神科臨床心理師，很多朋友常問我，這兩種工作角色是不是很不一樣？我的回答是，依我之見，記者和心理師是一種角色，因為訪談的對象，從行為科學角度，都是落在常態分配光譜極端的超級怪咖，只是一個在這端，因為和大家不一樣，被貼上精神科患者的標籤；另一個在彼端，被掛上成功者桂冠的人物，亦不是如我這樣凡夫俗子之輩學得來的。

一如，英特爾創辦人葛洛夫所說，「唯偏執狂得以倖存！ (Only the Paranoid Survive)」

#往事並不如煙

本文獲得「商周.com」授權轉載，原文：記者的10年挑戰：系列2當初500元創業，現在開每晚萬元旅館…一個超狂高雄建商，如何變韓流大贏家

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