房地產和股票一樣永遠都是一個投資市場，投資市場不論趨勢大盤是漲、是跌？不可否認當中就是有人能夠賺到錢，錯過了閉著眼睛隨便買隨便賺的房市多頭，現在投資房地產要獲利，講的真正就是靠「實戰」。

• 房市投資的「實戰」就是創造不動產的新價值

房市自從實施「房地合一稅」凍結了市場交易，想要「買低賣高」等賺差價的方式已不可行，加上銀行緊縮授信資金條件，投資買賣操作的難度增加，基本上想要單靠「一買一賣」就能輕鬆等著賺增值的時機已經不在。

所謂的「實戰」不是只是出錢「買」而已，而是真正親手下去「做」，就是要真正做出新的高價值才會有利潤，現在投資房地產必須投注創造性，真正活化過的資產才會有人願意買單，所以房地產現在賺的是自己的「苦力財」，你要把自己當成像是一個小建商一樣的思維，要做出什麼樣的新產品，思考賣給別人什麼樣的房子，人家才會願意買？

基本款的創造價值，就只有真正去把沒人要的爛房子裝修做好它，以挹注裝修的費用添為成本，乖乖等2年售出可少繳一點稅，創造出活化資產的價值，這就是現階段普遍房地產投資賺實在的方式。

• 活化產權空間應用，房市投資「實戰」的進階版

除了投資房市的實戰基本款之外，翻轉房市的投資也可不必買著等景氣或是等市場，積極讓「不動產」活起來運用，自己就可以創造投資的利潤了，所謂景氣好，買什麼都賺；換句話說，當景氣不好時，就憑真本事了！

基本投資房市，買房自住(自用)不會賺，所以要把房子當商品(賣或租別人)才行。普遍傳統包租公的概念，以買店面收租為主，但是當網購宅配的消費成為生活趨勢，實體店面空置率愈來愈高，未來空間活化的商機將成為投資房地產的創新趨勢。

活化不動產的產權空間，基本的型態有：

1. 住宅空間活化，如：分租二房東、民宿、共享公寓……等等。
2. 辦公空間活化，如：商務中心、創業基地、會場教室……等等。
3. 店面空間活化，如：複合式商店、櫃位分租、格子趣……甚至夾娃娃機都是同樣概念。

這些都是把不動產的產權空間活化使用，創造出投資效益和投資價值！

• 高階的房地產投資，談的已經不是買和賣的招式了

既然投資房市獲利的定理是把「產權」提供別人使用(滿足別人的需要)那麼何必要買？取得權利就好！

所以最高招的房地產投資，其實已經不再談「買、賣」了，當理解房地產投資的創造產值趨勢是活化空間，利用空間的價值去產生獲益，重點是在產權怎麼去使用，產權使用不一定非得要持有，因此產權可以不必用買的，產權使用可以用租的，既然房地產租賃的市場，不涉及到買賣的問題，那麼連銀行信用往來的授信與估價都不必費心了。

不用買而是取得產權加以經營獲利，以實例像是近期選戰大家熟知的新聞：韓國瑜跟「台糖租地辦學校」，就是很典型的例子。而一般小資族有可能玩這高階的操作嗎？其實也行，倘若小資族以創業的模式進場，活化空間的經營又是文化創新符合政府的補助項目，就連資源的挹注也乾脆跳過了銀行「間接金融」的管道，由政府或是民間的「直接金融」取得資金，反而更省事。

藉由租賃關係取得產權空間的經營，營運空間也就像是一種「二房東」、也像「REITs」(不動產證券化) 的概念，只要將心思好好用在空間的使用經營，有好的新創理念，實際去做，也是活化房地產的產權空間，一種房地產實戰發揮價值的「商道」。

這篇文章 蚊子店面增加　包租公值得持有嗎？ 最早出現於 樂聯網。

退休，這是一個很挑戰的話題，媒體近來不斷報導年金改革議題和遊行示威抗議新聞，台灣人談起退休心情都好沈重，但對照國外媒體談到退休，就是用老夫妻在海灘上的大陽傘下悠閒躺著、或一身輕便遊遍天下，台灣與國際、現實與理想反差蠻大。

大家辛苦一輩子，目的求的是存老本，老有所終、得以善終，國外爭取退休權益的抗爭，也不是沒有，儘管這是年金制度的大問題，但讓自己有老本、過好的退休生活，其實靠政府不如靠自己，尤其是在21世紀有AI智慧理財新時代，讓退休投資變得更簡單。

我從事財金新聞報導和專欄寫作30年，親朋好友或臉書社群的網友，總是會隨口問我：「現在買那支股票會漲？」「我要退休了，買配息基金，這樣穩嗎？會不會傷到本？」「美國升息，我現在才拿到退休金要買配息債券基金，會不會買在債市高點？」這些問題，從直接請教明牌，到知道投資有風險，還明白升息與債券關係，看似簡單，但要回答還真不容易。

以台灣習慣理財工具-股票和基金為例，台灣上市／上櫃家數超過1,400多家，台灣投信發行境內外基金超過810檔，總代理境外基金高達1,050檔，超過3200多檔有價證券到底該如何選擇？

先不談股票，單從素有「懶人投資工具」共同基金來看，市面上還有近兩千檔境內外基金，如何挑選出適合自己的基金，就是一門大學問，21世紀的今天，社會分工只有愈來愈精細，專業各有專攻，對有每天忙於工作和家庭的人，無暇做投資研究，大家投資就是一種P2P，這個P可能是親朋好友或理專（people）或報章雜誌（press）的「指點迷津」。網路盛行的今天，投資交易彈指之間就可以搞定，但沒有做好研究，或一知半解、道聽途說，網路交易雖然簡單，但沒有「專業人士」帶進帶出，不小心套牢者，比比皆是。

不論是美國股神巴菲特或績效亮眼基金經理人，投資會有表現，最大關鍵就在「研究」，但偏偏花時間做研究，對工作家庭兩頭燒人是最無法負擔（affordable）的，科技始終來自於人性，既然大家有投資做功課的需求，理財機器人就因應而生。近來，市面上推出一些「理財機器人」，白姐我以嚐「百草」態，上網嘗試這些功能對我的投資助益，美歐理財機器人的知名網站如Betterment、Wealthfront或英國Nutmeg，可以提供一般人最基本的理財需求。

對於需要更多專業需求者，有些網站運用大數據連結，還有更多基金深入分析，例如基金投資組合連結投資標的，有的網站還可以將同類型基金，例如天然資源基金，找出前十大投資組合的重疊性；還可以將手上持有基金一同做十大持股的比較，瞭解自己持有基金投資標的之集中度和國家分布，這種資訊只要彈指一點，現代科技就可以全都露，若是沒有專業付費數據庫（例如路透社和彭博資訊），一切手動研究，白姐曾經做過這種笨功課，既費神又費功，更重要的是熬夜傷身。

忙碌的你，清掃住家，有掃地機器人，投資有理財機器人，可以省下更多研究時間，更重要的是跨越「投資的專業門檻」。

台灣理財機器人（Robo-Advisor）也正如火如荼展開，已有不少金融業者已跟金管會申請提供理財機器人服務，並與資訊業者不斷測試建置各自的理財機器人平台，2017年台灣理財機器人開始鳴槍起跑，2018年各家業者建置完成，理財自動化將進入全面啟動，目前已跟金管會申請開辦理財機器服務的業者計有、瑞士銀行、大拇哥投顧、商智投顧等，野村投信《理財農場》機器人理財服務也預計於12月上線。

台灣退休金議題炒得火熱，但這不是台灣獨有，全球各國政府普遍背負沈重債務，全球的年金改革是趨勢，官方年金給付可預見是愈來愈少；退休收入三大支柱─政府年金、企業金和自己儲蓄，既然官方給的少，老闆也未必可靠，最後只能靠自己，在退休前儲備足夠的退休金。

不再陷入忙、茫、盲，退休存老本，不能再靠「存」，投資是王道，而王道的奠基是研究，這種複雜專業的難事就交給理財機器人（Robo-Advisor），聰明投資人簡單輸入幾個鍵─自己的理財目標、自己投資屬性的投資組合建議，機器人顧問就可提供基本的理財方案，退休理財就可以輕鬆啟動上路。

（作者為前經濟日報資深記者，白富美是如假包換的本名。）

這篇文章 退休族理財要靠人工智慧幫忙了！ 最早出現於 樂聯網。