【斜槓包租婆】被房地產市場界視為能精準掌握房市、九成都不會走鐘的戴德梁行董事總經理顏炳立，前陣子指出2019是「認虧保命年」，房市落底尚未明朗化，引起市場人士熱烈討論。
而最近就有網友在社群媒體私訊我，「瑞秋老師，有仲介報給我一個很棒的投資標的，賺錢機率非常高。有屋主買了預售屋即將交屋有壓力，所以賠售200萬！而且還說付款很輕鬆，頭期款只要付10%，剩下的部分可以銀行貸款，放著收租兩年之後再賣掉，聽起來很吸引人，這樣的投資案件你覺得如何？可以買嗎！」
自從2016年房市進入冬眠期後，其實這種號稱斷頭賠售的案件屢見不鮮，我周圍時常有朋友詢問類似這種看起來很有獲利空間的投資機會，但是到底真有便宜嗎？真的可以投資嗎？
其實除了考量價格之外，還有很多投資的眉角必須先評估，因為拿著白花花銀兩下場拚搏，這個輸贏可能不是幾萬新台幣而已。一旦投資錯誤，可能讓我們辛勤累積的財富倒退好幾年。可能不少人也遇過一樣的問題，所以我就分享一下我的想法與建議。
話說這位網友非常心動，訂金差點都要付下去了，但依據我多年投資原則和強烈好奇心一定要先核實一下真實性，後來我跟他聊了一下，問了一些問題和相關資料，舉例像是格局圖、坪數、文宣等等。我看完後，大致評估建案規畫本身沒特別的問題，至少規劃的中規中矩，接著運用一下google搜尋一下建案的身家資料，確定建案狀況與仲介描述均有符合。
接著再評估一下附近的收租行情，其實現在租屋網站本身就是龐大資料庫，只要一台電腦和一條網路線，就可以做市場行情的簡單調查，光是坐在電腦前面連門都不用出，太方便了！
輸入建案位置，看看附近類似規格的出租行情，幾分鐘之內就可以得出許多有參考價值的數據。譬如說供給量、招租天數、市場其他競爭產品的強度等等。
以上的面相都是「房屋條件」的評估，其他還包含大環境的交通建設等等議題，都要先做好功課。
不過我更想提的是，所有投資中「人」和「房屋」的條件都一樣重要。兩個條件都好的狀況下才有機會獲利、缺一不可。所以買的人本身的條件適不適合買這個案子，銀行願不願意提供足額的貸款以及好的條件，就是下一步的關鍵。
也就是要了解銀行怎麼想，因為買房子最怕的就是銀行想的跟我們不一樣！
我就問了他本身的收入狀況、貸款狀況、有無其他財力證明、每個月的現金流等等，從銀行角度去評估一下貸款條件，我的分析是這樣的：從以下四個角度切入，必須四個都符合才算是好的投資。
第一、試算本身貸款條件及可貸金額
申請房貸時，銀行會先評估申請人的還款能力，銀行認為一般人的還款能力有上限值，也就是所謂「負債比上限」的天花板。簡單解釋，假設我一個月賺三萬，再怎麼省吃儉用頂多只能還銀行兩萬，剩下的一萬元，因為我無法行光合作用，所以還是得吃吃喝喝基本開銷。
這個上限一般合理認知是「月收入的三分之二」，也就是名下所有貸款的還款金額包含新舊帳，合計不能超過月收入2/3。也就是說，先算一下自己月收入2/3是多少，再算一下現有的貸款每月要還多少，扣掉之後所得出的金額，就是你每個月還款能力。
假如某A的收入是六萬元，現有一筆車貸每個月繳一萬元，那銀行認定的合理還款能力是多少呢？這時候就要複習一下數學了。正確的計算應該是，60000x (2/3) – 10000 = 30000，對嗎？沒錯，三萬元就是銀行認定某A目前的「還款能力」。
接著再算這個還款能力可以負擔多少房貸總額呢？白話一點就是，最多還可以貸出多少錢？請記住一個神奇數字5000，這個5000代表什麼呢？就是每100萬、每月要償還的本利，大約是5000元這個數額。
這個數字很好用，可以快速反推銀行能貸出的房貸額度。試算一下每月繳三萬本利，相當於貸款多少金額呢？如果數學能力還行，應該會算出這個數字，30000/ 5000 x 1000000= 6000000，沒錯就是600萬。
以正常條件貸款八成來推算，六百萬的貸款相當於房價是七百五十萬。所以回到這個案例，如果買的房價低於這數字，銀行放款放得過。如果高於這個數額，銀行還是只能貸六百萬，剩下的就要拿出「現金」來買不能搬銀行的錢了。
而且還有一個前提是貸款成數，銀行放款的原則是，買價和鑑價的金額兩者取其低者為標準。所以他能購入的房產，以不超過總價為750萬為限。若是超過750，銀行還是只能貸六百萬。到時候必須準備現金，就會造成額外的財務負擔。
目前花旗及遠東銀行，針對旗下VIP客戶，有提供20年寬限期的優惠房貸專案，這部分有機會再來分享。若是以現在銀行常推的30年期房貸，就要記下3333這個數字，每100萬每個月約償還3333的本息和，如果這樣計算：
3萬/ 3333 *100萬=900萬，
900萬/ 貸款8成= 1125萬。
可以支付的房屋總價就提高到1125萬了。
第二、精算自備款金額
自備款的金額，簡單來說，就是你所購入的房屋總價和其他相關的費用，扣掉銀行願意貸款給你的金額就是自備款。說起來簡單，但是有些人卻在這裡跌了一跤，影響到整體財務平衡。有那些地方會容易漏掉呢？請注意以下幾點，
第一，清楚了解建商交屋階段會產生的額外費用，包含瓦斯管線，水電外管費用。
如果你想購買的預售屋目前尚未進入交屋階段，且契約在103/5/2前簽訂，建商就會在交屋階段，向你收取上述費用。(PS：預售屋自103年8月5日起內政部規定不得再收水、電管路費及瓦斯內線配管費，但是契約在103/5/2前簽訂且明確指出由誰負擔，則按照契約進行。)這些費用往往高達10-20萬元，是不小的數目。當然如果你購買的預售屋已經交屋就不會有這些項目。
第二、裝修款及家具家電款。
不管你的房屋要自住還是出租，除非是買屋附裝潢的特例，都要做基本的裝修才能入住。以室內30坪的三房兩廳來說，基礎的裝修包含天花板、燈具、窗簾，基礎的家電包含冷氣、電視、冰箱、洗衣機、熱水器，基礎的家具包含，床組一組、衣櫃一組、餐桌椅一組、沙發茶几一組、電視櫃一組，以上這些項目預算大約在20到30萬不等。
以上所謂基礎的定義，不包含訂製品、櫥櫃、升級配備、個人化的裝潢需求，這些要另請專業設計師估價。很多人在買房的時候，一時過於興奮或是缺乏預算概念，沒有審慎評估裝修階段要花的錢，導致面臨交屋後預算不足的窘境，所以一定要先做好功課或向周圍有經驗的朋友請教唷！
第三、要買可以增值或至少保值的房子
以上的貸款額度和自備款都精算過後，確認自己能支付購入房屋的所有費用，恭喜你，代表你的財務能力可以負擔起這個房屋了！但是這房屋在未來能不能保值或是增值，賣掉後能不能賺錢，要如何評估呢？
- 地段好才能保值。
房地產最重要的關鍵就是地點、地點、地點。如果這棟房子沒有好的地點，在怎麼便宜都不能買！地點的評估，必須符合附近交通便利(高鐵、捷運站十分鐘，交流道附近)，人潮聚集地(譬如大型工業區、大型商圈、百貨商場附近、或是人數超過5000以上的大專院校附近)。符合越多條件的點越好。 - 要有題材才能增值
如果期待你的房屋在幾年後脫手能讓你獲利一筆，一定要有題材性，才能帶動當區的價格提升。譬如，附近有政府重大交通建設，政府規劃的藝文特區、公共建設、大學校區，或是財團的百貨公司、大型商圈等等，以房地產歷史來觀察，凡是有重大建設周圍通常能帶動一波增值空間。
- 有建商推案更好
如果說有重大建設是必備條件，那麼附近有建商新推案則是臨門一腳。以往建商的開價往往都是突破附近行情，這樣問就好了，你有看過建商賣價跟旁邊中古屋一樣的嗎！？應該很少吧！我就從沒看過(除非某些特例)。畢竟土地成本、建築成本、工資每年都在提高，還有通貨膨脹等因素，都導致建設成本提高，加上建商就是商人、不可能做賠錢的生意。
建商價格開高高，市場會不會買單就見仁見智，但是不得不說，有建商帶頭挑戰區域新高價，就會帶動周圍中古屋一齊漲，這是不爭的事實。
- 有口碑的建商會保值
同一區的不同建商，每坪單價落差可以高達一兩成。所以你要購買的新成屋，最好選擇有口碑、有品質、而且最好是有點年紀的大建商。舉例，新竹區的椰O、惠O、坤O，口碑及品質在業界都相當好，所以往往一推案就造成熱銷；另一方面，主打便宜低價的寶X集團，建築品質就常為人詬病，但因為價格低也有一群不同的消費族群。以新竹光埔區為例，不同建商的成交價可以差別將近20%。
所以你要購買的新成屋，一定要好好甸甸建商的斤兩，因為不同建商價格行情本來就不一樣。千萬不要看到房子總價比旁邊低，就興奮地簽了下去，一定要把建商的因素考量進來。
第四、評估持有期間是否有「正現金流」
如果以上的條件都評估過，你認為房子買了放著未來保值性都不錯，還有一項你千萬不能忽略！那就是房子「是否能有正現金流」。換句話說，就是房子本身是否能養得起自己。
如果你要買入當作長期投資，時間就是你最大的敵人和好友，一間能產生正現金流的房屋，可以讓你的投資經得起時間的挑戰。正現金流的意思，就是這個房子租出去之後產生的租金，扣掉每月的房貸利息、管理費、政府稅費、相關費用之後，還有多餘的錢，可以流進你的口袋。
所以你要先評估同一棟大樓的租屋行情，還有周圍的租屋行情。這些資訊在租屋網站都很公開，你可以查查看同樣坪數及附屬設備最近三個月內的成交價格，來做競爭力的分析，出租的速度和價格都要考量。同一棟樓評估完之後，也要同時評估附近500公尺內其他棟的成交價格。
了解租屋行情之後，你就能推算這個房子能有多少現金流。舉例，以這個案子總價900萬，如果貸款順利貸到九成810萬，在寬限期內，每月的房貸利息約為13500元，租金市場調查後約在20000元左右，大樓管理費2000另計，每年的稅費(地價稅&房屋稅)大約12000元，每月約1000元，所以月現金流為20000-13500-2000-1000=3500元，為正現金流。
但是過了寬限期，開始本利攤還之後，每月高達40500元，所以本利攤的月現金流為20000-40500-2000-1000=-23500元，這時的現金流就是負的，而且還負很大。
所以，除非能申請到很長的寬限期，不然開始本利攤的時候，資金壓力就會很大。很多斷頭戶都是在這個階段拋售房屋的，所以不得不慎。
現金流是「正的」還是「負的」？最低的條件就是：租金剛好夠支付所有相關費用，剛好打平。如果租金無法打平所有費用，那麼這個房子我就不會考慮了。也就是說：「只買入有正現金流的房子」。這樣一來，持有房子的期間就把風險降到最低。對一個有正現金流的房子，你最大的風險，就是一直放著收租！
很多人投資房地產，只為了要賺價差，風險是很大的，那房子放著每個月都要從持有人口袋拿出錢來「養房子」，所以一旦遇到景氣反轉、或工作有變動、或股票賠了錢，甚至突然失業時，就會不得不把房子拿來賣了！
最聰明的投資，就是投資本身就能支付自己。
未來房地產會漲會跌，沒有人可以說得准，但是我能確定的是，放久了一定會漲！尤其是當你買入一個能產生正現金流的房子，那你就能不疾不徐、等到最好的時機再拿出來賣，就算在景氣低谷你也不慌不忙，因為大不了就一直放著收租，一直賺租金！
通過以上幾點的評估，相信你的房子就能具備增值潛力、讓你越買房越富有！以上這些觀點，供你參考囉！
