文/張家榕
公寓大廈非區分所有權人住戶，可否擔任管理委員會委員？在《公寓大廈管理條例》中是沒有限制的，端看各公寓大廈規約內容而定，所以這方面立法者是尊重各公寓大廈的「私法自治」精神。而在臺灣高等法院高雄分院104年度上字第151號民事判決亦指出：「如規約未設限，住戶本得被選為管理委員。」綜上而論，區分所有權人與住戶在公寓大廈「私法自治」精神下，皆有機會成為管理委員會委員或管委會主委，能實際參與公寓大廈管理實務。
有學者指出，無「專有部分」之住戶對於公寓大廈之利害關係與權益著眼不同，例如管理費的繳交、公用部分的管理使用、修繕工作的遂行、區分所有權人會議召集人資格等，再加上其有租約的限制與異動風險，而擇其擔任管理委員或主任委員等職務，此規定在實務上易引爭議。而亦有學者認為，公寓大廈應該海納百川，讓有服務熱忱的住戶加入管理委員會，讓不同角度的想法與看法融入管理實務，亦能使決議內容更具普及化與多元化。
在國內，依《公寓大廈管理條例》第29條第5項明文，公寓大廈非專有部分之區分所有權人，是可以透過規約內容或區分所有權人會議之決議，參與管理委員會運作，進而在沒有但書狀況下，亦能有機會擔任主委、監察委員或財務委員等管理委員會的重要職務。本文透過相關文獻閱讀，提供一些國外制度的類案供參考：
一、 美國：業主協會(HOA)在多數州法規，嚴格限制委員資格必須為房屋所有權人，承租人無投票權僅能列席會議，此設計將「責任與財產權一體化」。
二、 日本：其《建物區分所有法》規定管理組合法人的理事(相當於委員)，原則上由區分所有權人擔任，特殊情況下可委託專業管理公司，非所有權人不得直接參與決策，此制度重視「管理權不可分割性」。
三、 德國：德國《住宅所有權法》（WEG）允許承租人參與住戶大會並提出建議，但管委會成員必須為所有權人。此設計可避免「使用權」與「所有權」的治理矛盾。
區分所有權人會議與管理委員會為公寓大廈管理條例中的重要組織，前者為「意思機關」，後者為「執行機關」，如果管理委員會依《公寓大廈管理條例》的各條、項執行住戶所授予之權限，實務上管理委員會只是依「決議行事」，由專有部分使用者參與部分執行上「決策」，實務過程在人員身分達成衡平，即使有「短期利益傾向者」，技術上仍能有合宜性處理絕大多數的公寓大廈管理問題；但值得注意的是，此類做法在無相關配套的監督機制，如果在管理委員會成員身分未達衡平時，而是非區分所有權人大於半數時，在與所有權人利益衝突過程中，就有可能削弱公寓大廈自治的穩定性。
非區分所有權人參與管理委員會雖可能引入多元觀點，但基於法律權責(如公共基金使用與損害賠償責任)、利益代表性(如管理費催繳或生活品質維護)及專業能力(如公設修繕或建築物熟悉度)等考量，國內現行制度需進一步明確資格限制。國外經驗顯示，多數國家傾向將決策權限縮於建築物各所有權人，以確保社區治理的長期穩定性與法律責任歸屬明確，本文提供立法者與各公寓大廈住戶參考。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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