- 第二季度，隨著港元拆息回落，加上發展商繼續以貼市價推出新盤，吸引用家和投資者入市；預計第二季住宅成交量將較上季升30%至15,900宗水平
- 甲級寫字樓新租賃成交錄約120萬平方呎，創疫情後單季新高；惟龐大潛在供應續使租金按季下調1%，上半年累跌3.4%
- 零售表現未有伴隨旅客數字增加而錄得明顯改善；第二季核心區一線街舖空置率呈上升之勢，整體租金水平受壓；惟市場仍然錄得不少租賃個案，正在經歷”租戶洗牌”階段
香港 – Media OutReach Newswire – 2025年7月3日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2025上半年回顧及下半年展望。香港銀行同業拆息 (HIBOR) 自5月份起逐步回落，使供樓利率連帶下調，加上發展商繼續積極以低開策略推售新盤，一手市場勢頭維持強勁。另外，租金回報改善，吸引投資者重返市場，支持第二季每月成交量均超過5,000宗。甲級寫字樓方面，第二季繼續錄得正吸納量，以港島區表現較為亮眼，然而待租面積高企和龐大的潛在供應令各區租金持續受壓。零售市道方面，零售業銷售貨額未有伴隨旅客數字增加而錄得增長，整體一線街舖空置率上升亦令零售租金水平受壓力。
甲級寫字樓租賃市場：新租賃成交達120萬呎 創新冠疫情後季度新高
在銀行及金融業和保險業的搬遷與擴張活動帶動下，香港甲級寫字樓市場租賃動力加快，第二季錄得約120萬平方呎的新租賃面積，為2019年第三季以後最高水平。市場相繼錄得多宗大手租賃交易，包括簡街資本預租中環新海濱三號用地逾207,000平方呎寫字樓樓面。全港整體寫字樓待租率於第二季維持穩定，最新錄得19.3%，惟正淨吸納量按季減半至71,400平方呎，同時，龐大的潛在供應持續壓抑租金，第二季整體租金再下調1%，令2025年上半年累計跌幅達3.4%。
圖一：本港甲級寫字樓租金比較
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「2025年上半年香港交易所的首次公開招股(IPO)集資額重奪全球首位，隨著更多中國內地企業來港上市，預期將會進一步提振寫字樓市場情緒，並帶動銀行金融及專業服務等相關行業的租賃需求。儘管市場情緒有所改善，但龐大的未來新增供應及高待租率仍可能在未來數季對租金表現構成壓力。我們維持2025年全年整體寫字樓租金將下跌約7%至9%的預測。」
他補充：「根據戴德梁行的環球報告《2025年租戶需求調查》，成本控制、人才挽留及營運效率為租戶制定租賃策略的三大考量因素。雖然成本控制仍然是驅動租戶決策的主因，但企業亦日漸意識到工作環境的包容性和文化對吸引及留住人才至關重要。因此，除了提供租金優惠予租客外，我們建議業主應主動與租戶緊密合作，以塑造獨特及價值導向的工作環境，以便在競爭激烈的寫字樓市場中維持吸引力。」
商舖租賃市場：零售表現未見伴隨旅客數字增加而明顯改善 整體租金水平再次受壓
2025年1月至5月期間，整體來港旅客數字錄得超過2,000萬人次，較去年同期升近12%，相信受惠於啟德主場館的落成以至在該處舉行的各項大型盛事。然而，旅客數字的增長未能帶動零售銷售數字復甦，今年1至5月香港零售業銷售貨額總計1551億港元，按年跌4.0%。來港旅客的消費模式日趨審慎，更重視文化和高性價比的零售體驗。因此，以往深受旅客歡迎的高端零售類別首當其衝，當中，”珠寶及鐘錶”和”服裝及配飾”類別的銷售貨額價值分別按年下調 8.8% 和 5.7%。同期”藥物及化妝品”和”食品、酒類飲品及煙草”則錄得溫和增長，分別按年升3.4%和2.7%。
第二季，核心區一線街舖空置率大致呈上升之勢，以銅鑼灣空置率的升幅較爲明顯，由上季的5.3%升至13.2%；旺角和中環則分別按季微升至9.5%及8.6%；季內只有尖沙咀空置率保持平穩，維持在9.4%水平。但以租賃成交來計，本季度以旺角區的活動最爲活躍，主因該區租金水平相對吸引，且旅客人流穩定。
租金方面，隨著一線街舖空置壓力上升，各區一線街舖租金亦重現疲態而普遍下調。銅鑼灣、尖沙咀及旺角街舖租金按季分別跌3.6%、3.4%及1.7%，而中環則因受較強韌的本地需求支持，街舖租金按季微升0.2%。餐飲租金方面，各區餐飲租金亦按季錄得1%以內的輕微跌幅。
圖二：香港核心區份商舖租金走勢
資料來源：戴德梁行研究部
蕭亮輝表示：「現時零售市場正經歷”租戶大洗牌”階段，汰弱留強，那些能夠展現本地文化、提供獨特體驗及高質量的零售商和餐飲品牌，將更受旅客歡迎，而部分傳統零售商卻因未能及時轉型重新吸引消費者而被逼撤出零售市場。儘管如此，核心地段的租賃活動仍然保持相對活力，當前零售租金極具吸引力，有助減低新興品牌的進場成本，讓更多大衆化的零售品牌得以進駐香港核心地段。展望後市，隨著啟德體育園和主場館開幕，政府將繼續積極推動各世界級大型活動和演唱會，有望招徠更多國際旅客來港觀光消費。預計2025下半年一線街舖及餐飲租金將大致維持平穩，全年或輕微調整約 -1% 至 -3%。」
住宅市場： 次季港元拆息低企及發展商積極推盤帶動成交 季内樓價止跌回穩
2025年第二季，住宅市場成交氣氛持續改善。隨著銀行同業拆息（HIBOR）於季内下調並維持於相對低位，有助減低按揭及入市成本，為買家入市提供有利條件。與此同時，發展商積極把握時機推出新盤，並以貼市定價策略吸引買家，帶動一手市場交投活躍，帶動整體住宅成交量持續高企。根據戴德梁行估算，第二季住宅買賣合約總數預計達約15,900宗，按季升約30%，反映市場承接力延續。
圖三：住宅物業買賣合約數字
資料來源：土地註冊處，戴德梁行研究部
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「第二季度發展商推盤積極，市場反應正面，支持3月至5月成交量回升至每月五千宗以上，顯示市民置業需求依然積極，帶動樓價回穩。根據差估署數據，4至5月整體住宅樓價指數止跌，兩個月微升0.5%, 令首5個月累計跌幅收窄至0.9%。租金指數方面，隨著非專才和本地學生人數不斷增加，加上踏入5、6月傳統租樓旺季，5月私人住宅租金指數按月升0.67%，帶動首五個月升1.4%。展望後市，雖然環球不明朗因素持續加劇，而低拆息能否維持仍是未知之數，但若美國今年內能再度減息，支持港元拆息繼續低走，相信對樓市有正面支持作用。我們維持早前預測，預期整體成交量與去年相約，而全年樓價波幅在正負3%的水平內浮動。」
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「根據本行追蹤受歡迎屋苑樓價表現，各類市場均在第二季稍有改善。當中代表細價盤的沙田第一城回按季升2.3%；代表中價市場的太古城按季亦微升0.4%；而代表豪宅市場的貝沙灣亦的跌幅亦見收窄，按季跌2.5%。近期部分銀行重新推出按揭現金回贈計劃，變相降低入市門檻，刺激部分準買家入市意欲。同時，最近一、兩個月我們收到的銀行詢價量比四月份時增加約5%，當中新簽臨時買賣合約中十份有六、七個成交價對比當前網上估價高出3%至5%。這些變化集中在一千萬港元的樓價範圍內，尤其是三至四百萬的細價樓，顯示市場對中小型物業的需求正在回暖。」
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（由左至右）戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生及戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士。
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