物流資產包成交受注目 社區商業板塊受不同買家青睞
- 大灣區各城市房地產政策大致延續去年寬鬆導向，同時著力緩解供應端財務壓力，整體市場氣氛回暖
- 惟自四月份起，市場氣氛受制於關稅戰帶來的不穩定性，成交活躍度出現放緩；上半年大灣區整體一手住宅銷售數字按年錄得3%溫和增長
- 大灣區商業物業投資市場上半年總成交額錄得247億元人民幣，約佔全國總投資額超過31%，表現亮眼
- 工業物流板塊成交佔比大幅上升，上半年錄得數個大型物流資產包成交，同時社區商業領域市場熱度持續升溫
香港 – Media OutReach Newswire – 2025年7月29日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2025上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及下半年展望。今年上半年，大灣區內各地區政府的房地產政策延續去年年尾推動的止跌回穩指標，持續鬆綁需求端政策，並著力緩解供應端的財務壓力，一至三月整體一手住宅銷售數字和價格表現不俗。惟自四月份起，市場氣氛開始受制於關稅戰帶來的不穩定性，買家難免轉趨觀望，第二季住宅樓價未能延續升勢；上半年大灣區整體一手住宅銷售數字比去年同期升3%。至於商業物業投資市場方面，業主態度轉向務實，2025上半年工業物流成交額佔比大幅提升至超過50%，當中更錄得大型物流資產包的成交。同時，社區商業板塊熱度持續升溫，租金收益穩定的項目備受投資者青睞，相信下半年將錄得更多優質商業資產的成交。
大灣區住宅市場
2025上半年， 隨著中央政府在工作報告重申「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，中央和大灣區各地政府的房地產政策大致延續去年寬鬆導向，持續鬆綁需求端政策，繼續優化「四個取消、四個降低」的政策，並透過著力緩解供應端的財務壓力來提升市場和買家入市信心，重點政策包括快速落實專項債收儲和推進收購存量商品房，當中廣州更成爲全國一線城市中首個「三限」全面鬆綁的城市。第一季大灣區整體一手住宅成交有支持，即使為傳統樓市淡季，一至三月每月一手交投量均高於去年同期。然而，自四月起中美貿易關係不穩定性增加，住宅市場氣氛受制於整體經濟表現，潛在買家轉趨觀望，四月份一手交投量按月跌16%，五至六月數字則大致平穩。上半年大灣區整體一手住宅銷售數字累計錄得約13.7萬宗，比去年同期升3%，其中以廣州和深圳兩個一線城市的升幅最爲顯著；惟對比去年下半年 “房地產政策組合拳” 出台後的小陽春，環比跌26% (圖一)。
圖一：大灣區一手住宅銷售數字
資料來源：中指數據、戴德梁行研究部
住宅價格方面，一手房價較受發展商所推出市場的盤源質素影響，上半年大灣區九個內地城市一手房價升跌參半，但整體而言，開發商推盤開價吸引和回歸現實，積極去庫存改善現金流。至於更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳爲例，根據戴德梁行深圳中高端二手住宅價格指數，2025年二手房價一度於第一季從2024年尾水平回升4.0%，但隨著市場購買情緒變得觀望，第二季價格再次調整，按季錄得4.4%跌幅，上半年累計微跌0.5%(圖二)。
圖二：深圳中高端二手住宅價格指數變動
資料來源：戴德梁行
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「隨著中央和各地方政府繼續鬆綁需求端政策，加上中央政府積極推動「好房子」建設，相信能夠進一步釋放積壓已久的剛性和改善型住房需求。另一方面，內地政府在過去半年推進了專項債收儲和收購商品房的落地，將有效緩解開發商財務壓力及促進房地產市場供需平衡，提升潛在買家入市信心，支持房地產市場「止跌回穩」。上半年一手銷售數字以廣州、深圳兩地表現最爲突出，反映在市場氣氛不穩下，位處一綫城市及優越地段且開價合理的優質樓盤仍會受追捧。關稅陰霾使第二季住宅市場氣氛一度出現疲態，相信市場信心恢復需時，即使下半年中美貿易氣氛緩和，不穩定性仍然存在，觀望氣氛將持續至第三季，成交量亦未必會大幅反彈，但仍有剛性和改善性需求支持。我們預計下半年平均每月有望錄得2.7至2.8萬宗一手成交，全年一手銷售數字或錄得約30萬套；樓價則仍然存在下調壓力，全年或錄得0-5%跌幅。」
大灣區商業物業投資市場
2025上半年，大灣區商業物業投資市場表現堅挺，上半年總投資金額為247億元人民幣，比去年同期大幅上升108%，同時佔全國總投資額約31%(圖三)。在35宗大額交易中，31宗為10億元人民幣以下的交易，可見投資者對超大額投資仍然審慎。
圖三：大灣區物業投資成交佔全國成交比例（2020-1H 2025）
資料來源：戴德梁行
按交易物業類型劃分，今年上半年以工業物流板塊成交額佔比最重，14宗相關交易共佔總投資額超過50% (圖四)。其中，區內的二線城市(珠海、佛山、東莞、中山、江門、肇慶和惠州)錄得的工業物流成交額高達96億人民幣，當中包括物流資產包和個別倉儲交易。以東莞爲例，雖被界定為二線城市，但卻是物流產業的首選城市，因其地理位置優越，是大灣區內最合適的物流中轉站，故特別受投資者注目。此外，社區商業領域市場熱度持續升溫，租金收益穩定和營運成熟的項目受市場青睞，買家類型多元化，上半年大灣區共錄得9宗零售商業成交。
圖四：大灣區物業投資成交各物業類型佔比 (按交易金額)
資料來源：戴德梁行
戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗女士表示：「展望下半年，在各投資物業類型中，我們相信物流和商業板塊會繼續跑出。在跨境電商持續擴張下，近年物流資產需求強勁且一直受投資者關注。不過大灣區倉儲市場在未來兩至三年將迎來龐大的新增供應，届時空置率難免上升而令租金水平受壓。再者，自中美貿易戰局勢開始以來，市場情緒一度變得波動，物流資產業主變得務實，容許更大的議價空間，令買賣雙方的期望差距收窄，有助促進更多物流倉儲設施的交易，相信機構型投資者和長線投資者會趁機撈底尋寶。另一方面，預計下半年將有更多優質商業資產成交。受惠於港人消費力外溢和居民轉趨中低端消費，營運表現出色的商場及社區商業項目受到市場青睞，潛在投資者出價亦十分積極。然而，一線城市的商場業主較爲惜售，反之在二線城市，業主態度較爲務實，發展成熟的社區商業項目成為了保險和房地產基金首選的投資板塊。」
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圖片說明：
相片1) 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（左）及戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗女士（右）
相片1) 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（左）及戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗女士（右）
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