圖/ 王智恩律師
- 案例
甲近期向乙購買一間位於A大樓之中古屋，然而才剛入住，A大樓管理委員會就通知甲，乙長期積欠管理費，而現在由甲買下乙所有之房屋，因此按照社區規約與公寓大廈管理條例規定，甲需要繳交乙所積欠的管理費。但甲卻認為欠款自然應該由欠款人負責，而管理費既然是乙未繳，自然應該向乙催討。以下討論房屋移轉後，若有積欠的管理費應該由誰給付。
- 房屋的移轉，最可能的情形也就是買賣，而買賣除了直接向出賣者買，另一種情形就是透過拍賣。一般而言，拍賣比較可能遇到積欠管理費的情形，然而一般的房屋買賣仍然有機率遇到因管委會沒有注意到因此在房屋出賣後才追討管理費的情形。
- 按照公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」而民法第799-1條第4項也有類似的規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」也就是說大樓的繼受人是應該要遵守規約所規定的權利與義務的，所以重點在於，管理費是否是條文所說的權利義務。另外，在民法第826-1條第3項也規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」
- 參考臺灣高雄地方法院97年度鳳小字第2448號判決，判決認為公寓大廈管理條例第24條第1項應該是對於契約地位的繼受規定，也就是對於後手繼受後的權利義務應按照原本的條例或規約等，但並不是繼受前手已發生的債務，而所積欠的管理費，就是屬於已發生的債務因此並不會由後手直接繼受。再參考臺灣臺中地方法院95年度簡上字第160號判決，判決認為公寓大廈管理條例第24條第1項是為了避免後手以未參與規約訂定為理由，而不遵守規約，因此訂定來維護區分所有關係之一貫性及維持法律秩序之安定性，所以如果是管理費之繳費標準及計算方式就屬於後手應繼受的範圍。因此，對於「積欠」的管理費，後手並無須負擔，管委會如要追討還是要向積欠時的屋主追討。
- 前面所說後手不用負擔前手積欠的管理費雖然是原則，但並不代表後手無論如何都不需要負擔前手積欠的管理費。第一種例外情形，依照民法300、301條：「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。」「第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。」也就是，如果後手表示要承擔而且管委會也同意，則後手就會需要負擔前手積欠的管理費，臺灣臺中地方法院95年度簡上字第160號判決也同樣說明，出非後手有另外承擔，否則依照債之相對性，積欠管理費的債務就只會存在於債權人和債務人之間。另一種情形，參考臺灣士林地方法院114年度士簡字第314號判決，民法第826-1條第3項是為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，而不動產為共有物之約定或決定經登記後，才會對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力，因此民法第826-1條第3項的連帶賠償責任仍應以「地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記」的情形為限。
- 另外，透過拍賣取得房屋的情形下，早期判決認為拍賣公告所寫「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人負擔，拍定人應自行查明其有無欠費及金額之多寡」即為債務承擔的意思，後手應該要給付前手積欠的管理費。不過較新的見解則認為，拍賣公告所寫只是提示，並不會因此認為後手有承擔的意思。因此目前後手需要負擔前手管理費的情形仍然以後手自行表示、地政機關登記或法院裁定之管理經登記為限。
- 案例說明
本案例中，甲向乙購買A大樓的中古屋，並於購買後才知道乙有積欠管理費的情形，而案例中並未提到甲有同意承擔債務或是乙積欠管理費有地政機關登記或法院裁定之管理經登記的情形，因此基於積欠管理費並非權利義務與債之相對性，縱使大樓規約有表示繼受人需要支付前手積欠的各項費用，甲亦無給付乙所積欠管理費之義務。
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