商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
隨著不動產市場情勢演變，美國房地產投資者可透過更靈活的融資方案，將物業的現金流潛力轉化為實質的借貸能力。根據《Pr.com》報導，總部位於德州達拉斯的Investor Mortgage Solutions（IMS）公司已擴大其債務償付覆蓋率（DSCR）貸款計畫，以及更廣泛的投資物業融資服務。
DSCR貸款的關鍵在於，它允許投資者主要依據物業的租金收入和現金流潛力來申請融資，而非傳統上對個人薪資證明或報稅單等文件進行繁瑣審查。此類貸款方案無須審核W-2薪資所得或個人所得稅申報，主要根據資產本身的績效來評估借款人資格。這些計畫支援單戶與多戶租賃物業的融資需求，購買貸款成數最高可達八成，但仍需考量申請人信用狀況、儲備金、物業現金流及貸款機構規定。
Investor Mortgage Solutions創辦人布賴恩·馬丁內斯（Bryan Martinez）表示：「現今的不動產投資者需要與物業績效和市場速度同步的融資解決方案。我們擴大的DSCR及投資貸款計畫，旨在協助客戶快速行動，評估多種融資選項並自信地完成交易。」該公司也提供專為收購、翻新及長期持有策略量身打造的整修轉售（fix-and-flip）融資、新建工程貸款與過渡性融資方案。
在當前高利率環境下，商業不動產市場面臨更嚴峻的考驗。據《韓國經濟》報導，高利率的長期化導致商業不動產市場的版圖變遷，過往側重資本利得的投資模式，在資本化率與貸款利率倒掛的「負槓桿」現象下已顯得無力。市場的目光轉向資產自身產生的實際現金流，即淨營業收益（NOI）的防禦能力。建物所有者最常見的致命錯誤之一，便是在高壓下低估空置風險的破壞力，並消極應對現有租戶管理。因此，確保穩定的現金流及優良的DSCR表現，已成為貸款續期成功的關鍵因素。
與此同時，私募股權公司正積極收購不動產投資信託（REITs），藉由市場折扣創造投資機會。根據《citybiz》報導，黑石（Blackstone）、Brookfield、阿瑞斯投資（Ares Management）和Blue Owl Capital等業界巨頭近月來大幅增加對REITs的收購，因許多公開交易的不動產公司估值仍低於其基礎資產的預估價值，此趨勢已帶動2026年REITs併購活動顯著增加。例如，Centerspace公司透過租金成長持續創造穩定的現金流，其市值約24億美元的公寓資產組合對尋求規模的機構買家極具吸引力。此外，The Macerich Company也在5月初完成了一筆規模達4.032億美元的增資案，以緩解短期財務壓力，並投資於租賃與再開發專案。
在另類融資市場，加拿大也出現了不動產抵押投資實體（MIEs），這些實體匯集投資者資金並以抵押貸款形式貸出，服務因信用紀錄不佳而無法從傳統銀行或信用合作社獲得貸款的借款人。據《The Globe and Mail》報導，儘管MIEs提供較高的回報率，但在過去兩年平均維持在高個位數報酬，住宅型MIEs在2024年和2025年甚至達到10%以上，但投資者需留意其流動性風險，因為這些非公開MIEs可能在借款人還款或物業銷售款項到帳前，凍結贖回數月甚至更長時間。Romspen Investment Corp.等知名MIEs便曾限制投資者贖回，導致其資金被卡住。
這顯示在全球不動產市場中，融資模式正朝向更靈活、更依賴資產實際表現的方向發展，同時投資者在尋求高收益時，也需警惕其中隱含的流動性與信用風險。
