文/張家榕
《公寓大廈管理條例》(以下稱本條例)經111年高雄「城中城事件」後第6次修法，共包含6章66條文，區分總則、住戶之權利義務、管理組織、管理服務人、罰則、附則等章，迄今施行即將滿30年。立法機關賦予《公寓大廈管理條例》為名，其規範之範疇涉及區分所有建築物所形成的權利義務及共同利益，其適用對象包括所有的公寓大廈，即使是老舊、少公設，沒有管理委員會的建築物。因為公寓大廈各區分所有權人間的共同利益與衝突，又與傳統債權債務關係截然不同，只得用本條例來加以規範，因此，有關公寓大廈住戶間所生爭執，優先適用本條例的規定，本條例未規定時，始適用民法相關規定。而本條例宗旨為加強建築物之管理維護，期全面提昇居住品質以及公共安全之維護；因此，在管理組織、區分所有權人或住戶發生違規或為法時，國家公權力將適時介入。
這部「居住憲法」讓住戶有了命運連結的關係，其自決自治的民主特色，透過會議議決產生公寓大廈「規約」，約束彼此同居的準繩，在違建的預防與外觀的破壞上，杜絕都市之瘤，找回屬於民眾的「空間權」，已受有卓越的肯定，也讓極大多數身處「都市叢林」的住戶，獲得更完善的生活品質，讓遮風避雨的功能蛻變至機能便捷、居住尊嚴，亦讓整體市容與空間運用昇華，自然功不可沒，但遺憾的是，本條例施行近30年，仍有未成立管理委員會或管理負責人的問題存在。
但觀目前都會區、重劃區的主要居住模式，各公寓大廈面臨相當多的管理實務爭議，例如「淨零轉型」政策推廣電動車，衍生地下停車場充電設備安裝的問題；鼓勵「太陽光電系統」，產生頂層光電能板安裝的問題；住戶不願提高管理費造成修繕停滯的問題；事務管理人員與駐衛保全人員再進修的規劃問題；召開區分所有權人會議瑕疵產生的法規依循問題；區分所有權人會議比照公司法股東大會視訊化推動的問題；共用部分、專有部分、約定專用的管理問題；外牆磁磚掉落的法律責任歸屬問題；菸害(公寓大廈非菸害防制法的約束)與噪音產生的鄰里糾紛問題等等；諸如此類的問題，正在每個公寓大廈產生與上演中，但現有的《公寓大廈管理條例》，似已跟不上建築物日新月異與居住者之間鄰里關係的腳步，衍生爭議輕則由管理委員會應處，重責訴諸法律訴訟，經常是人仰馬翻、勞民傷財的多敗場面收場，那沒有管理委員會或管理負責人的公寓大廈呢？
公寓大廈的規模少則近百戶，多則破千戶的大型造鎮計畫，積極一點都可以自己選出民意代表了，其食、衣、住、行的影響力就不再贅言，其宛如一個小型「社會體」，在人多嘴雜與生活步調快速的影響，一個法治的依據應該是檢討實需增修，而不該發生災難時才來關心；行政院在102年針對公寓大廈完工點交、管理費的分擔、禁止二次施工等提出多項條文修訂建議案，雖移立法院內政委員會審查，惟迄今仍未有進度，實屬遺憾。有學者提出本條例為「災難條款」，會在發生災難時快速修法與通過執行，例如俗稱的「城中城條款」或催生本條例的「衛爾康大火」。筆者認為，這部重要的民生法案，應長期灌溉建築、消防等新知，適時的檢討與修法，難不成要發生像鄰國電動車火災的大型災難之後再修法嗎？
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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