文：范世華
房地產和股票一樣永遠都是一個投資市場，投資市場不論趨勢大盤是漲、是跌？不可否認當中就是有人能夠賺到錢，錯過了閉著眼睛隨便買隨便賺的房市多頭，現在投資房地產要獲利，講的真正就是靠「實戰」。
- 房市投資的「實戰」就是創造不動產的新價值
房市自從實施「房地合一稅」凍結了市場交易，想要「買低賣高」等賺差價的方式已不可行，加上銀行緊縮授信資金條件，投資買賣操作的難度增加，基本上想要單靠「一買一賣」就能輕鬆等著賺增值的時機已經不在。
所謂的「實戰」不是只是出錢「買」而已，而是真正親手下去「做」，就是要真正做出新的高價值才會有利潤，現在投資房地產必須投注創造性，真正活化過的資產才會有人願意買單，所以房地產現在賺的是自己的「苦力財」，你要把自己當成像是一個小建商一樣的思維，要做出什麼樣的新產品，思考賣給別人什麼樣的房子，人家才會願意買？
基本款的創造價值，就只有真正去把沒人要的爛房子裝修做好它，以挹注裝修的費用添為成本，乖乖等2年售出可少繳一點稅，創造出活化資產的價值，這就是現階段普遍房地產投資賺實在的方式。
- 活化產權空間應用，房市投資「實戰」的進階版
除了投資房市的實戰基本款之外，翻轉房市的投資也可不必買著等景氣或是等市場，積極讓「不動產」活起來運用，自己就可以創造投資的利潤了，所謂景氣好，買什麼都賺；換句話說，當景氣不好時，就憑真本事了！
基本投資房市，買房自住(自用)不會賺，所以要把房子當商品(賣或租別人)才行。普遍傳統包租公的概念，以買店面收租為主，但是當網購宅配的消費成為生活趨勢，實體店面空置率愈來愈高，未來空間活化的商機將成為投資房地產的創新趨勢。
活化不動產的產權空間，基本的型態有：
- 住宅空間活化，如：分租二房東、民宿、共享公寓……等等。
- 辦公空間活化，如：商務中心、創業基地、會場教室……等等。
- 店面空間活化，如：複合式商店、櫃位分租、格子趣……甚至夾娃娃機都是同樣概念。
這些都是把不動產的產權空間活化使用，創造出投資效益和投資價值！
- 高階的房地產投資，談的已經不是買和賣的招式了
既然投資房市獲利的定理是把「產權」提供別人使用(滿足別人的需要)那麼何必要買？取得權利就好！
所以最高招的房地產投資，其實已經不再談「買、賣」了，當理解房地產投資的創造產值趨勢是活化空間，利用空間的價值去產生獲益，重點是在產權怎麼去使用，產權使用不一定非得要持有，因此產權可以不必用買的，產權使用可以用租的，既然房地產租賃的市場，不涉及到買賣的問題，那麼連銀行信用往來的授信與估價都不必費心了。
不用買而是取得產權加以經營獲利，以實例像是近期選戰大家熟知的新聞：韓國瑜跟「台糖租地辦學校」，就是很典型的例子。而一般小資族有可能玩這高階的操作嗎？其實也行，倘若小資族以創業的模式進場，活化空間的經營又是文化創新符合政府的補助項目，就連資源的挹注也乾脆跳過了銀行「間接金融」的管道，由政府或是民間的「直接金融」取得資金，反而更省事。
藉由租賃關係取得產權空間的經營，營運空間也就像是一種「二房東」、也像「REITs」(不動產證券化) 的概念，只要將心思好好用在空間的使用經營，有好的新創理念，實際去做，也是活化房地產的產權空間，一種房地產實戰發揮價值的「商道」。
