年度最佳成交大獎 年度估價團隊大奬
- 甲級寫字樓年初至今(截至11月中)淨吸納量逾100萬平方呎，租金同期下跌5.9%，預計2025年租金在供應增加情況下將再下調7%-9%。
- 零售一線街租務稍趨活躍，2024年各核心區街鋪租金上調3%-7%; 2025年租金預計進一步上升約3%-5%。
- 受減息及放寬物業按揭成數上限帶動，住宅市場氣氛回暖，預計2024年全年成交量反彈至53,800宗；若明年減息勢頭能夠持續，2025年樓價有望回升5%，成交量輕微再升3%-5%。
- 資本市場氣氛仍然審慎，至12月6日為止非住宅物業錄的大手買賣僅錄得285億港元成交；預計2025年學生公寓板塊將繼續成為市場焦點。
香港 – Media OutReach Newswire – 2024年12月9日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2024年回顧及2025年展望。隨著美國聯儲局落實展開減息周期，加上「施政報告」放寬住宅物業按揭成數上限，帶動住宅市場氣氛。而住宿物業需求上升，加上政府銳意擴大非本地學生的人數比例，令學生宿舍成為資本市場焦點。甲級寫字樓方面，儘管淨吸納量錄得連續五個季度正增長，待租率高企令整體租金仍然處於下行周期。至於零售市道方面，核心區一線街舖租務活躍，帶動各區一線街空置率回落，預計明年租金將受惠於”一簽多行”政策持續復甦。
甲級寫字樓租賃市場：今年以來整體淨吸納量逾100萬呎 創2019年以來新高
第四季(截至11月中)甲級寫字樓整體淨吸納量回落至46,000平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。第四季的新租賃活動以銀行及金融業為主，佔整體約三分之一，惟教育行業(佔12%)的需求也明顯上升，市場接連錄得大專院校承租寫字樓個案，例如香港科技大學及香港大學於第四季分別在九龍東宏利金融中心和金利豐國際中心租用逾萬呎以上寫字樓。
甲級寫字樓租金於第四季(截至11月底)持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1港元(圖一)。不過，受到保險公司需求帶動，尖沙咀租金年初至今僅下調2.3%，表現優於整體市場。
圖一：本港甲級寫字樓租金比較
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「香港甲級寫字樓今年(截至11月中)暫錄得100萬呎正吸納量，加上待租率連續兩季回落，反映寫字樓市場氣氛相對改善。展望短中期市場，甲級寫字樓的租賃市場氣氛除受到整體經濟復甦情況影響外，仍然需要取決於本港首次公開招股(IPO)及股票市場的表現，以帶動相關行業對寫字樓的租賃需求。然而，由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。」
商舖租賃市場：租賃活動繼續支持核心區街舖租金穩步回升 銅鑼灣一線街更見0%空置率
本港零售表現持續受旅客及居民消費模式轉變影響，今年1月至10月本地零售業總銷售貨額總計3,123億港元，較去年同期跌7.1%。在各主要零售類別當中，只有”藥物及化妝品”按年錄得升幅 (5.7%)，而一向受旅客歡迎的”珠寶及鐘錶”和”服裝及配飾”類別的銷貨價值分別按年下跌15.5%和10.6%，可見通關後來港旅客以及本地的消費習慣均有著結構性的改變。
在第四季，市場上繼續錄得來自本地和內地品牌的租賃活動，核心區整體一線街舖空置率進一步改善至7.6%。至於分區表現，銅鑼灣繼2019年以來再次錄得0%空置率，反映品牌紛紛趁著租金仍較高峰期大幅回落而落戶傳統遊客區。中環、尖沙咀和旺角空置率則按季保持平穩，分別維持在8.6%、9.4%和8.4%水平。
租金表現方面，隨著租賃氣氛回暖，各區一線街舖租金在第四季繼續穩步回升，按季錄得介乎0.6%至1.3%的輕微增幅(圖二)，2024全年升幅累計3%至7%，當中以中環和尖沙咀的6.7% 較爲顯著。 然而，餐飲業仍然面臨營運成本高昂和顧客北上消費等的挑戰，各區餐飲租金按季輕微下調0.7%至2.0%。
圖二：香港核心區份商舖租金走勢
資料來源：戴德梁行研究部
蕭亮輝先生表示：「回顧商舖市場過去一年表現，雖然訪港旅客數字繼續上揚，但整體零售消費氣氛未能延續去年升勢，面對旅客和居民消費模式的改變，大部分零售商仍處於調整期。今年核心區一線街鋪的租賃活動比去年明顯更為活躍，但始終顧客消費模式仍存在不確定性，國際品牌取態大多保持審慎而未敢擴張，相信來年租賃需求將繼續以期望藉香港作爲跳板的國內品牌為主導，逐步吸納一線街道的空置舖位。展望2025年，我們相信中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣佈恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3-5%單位數增長。」
住宅市場：減息帶動第四季住宅交投回暖 預期2025年樓價有望錄得約5%升幅
隨著美國聯儲局在11月一如市場預期再次減息，加上政府在最新一份「施政報告」進一步放寬物業按揭貸款成數上限，住宅市場氣氛有所回暖，投資者和潛在買家加快入市步伐。預計2024年第四季住宅成交宗數約15,800宗，在低基數下按季及按年分別升54%及108%，即全年總成交量約53,800宗，較去年低位升25%（圖三）。另一方面，美國聯儲局落實減息後發展商繼續積極推盤去貨，搶佔部分二手客源，一月至十月的一手成交約佔整體住宅交投數目的32%。
圖三：住宅物業買賣合約數字
資料來源：土地註冊處，戴德梁行研究部
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「樓價方面，政府差估署數據顯示，整體住宅物業價格自十月起停止自五月開始的跌勢，按月微升0.6%，使年初至今樓價跌幅收窄至6.8%（截至10月數據）。另根據本行追蹤的中小型住宅單位售價指數，截至12月頭，本季亦回升約1%。至於受歡迎屋苑樓價表現，各類市場均在第四季轉跌爲升。當中代表細價盤的沙田第一城回升速度較快，按季升13.5%；代表中價市場的太古城按季錄得0.7%輕微升幅；而代表豪宅市場的貝沙灣按季亦微升0.5%」
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「美國聯儲局自今年九月連續兩次減息，加上香港主要銀行也有相應跟隨，促使部分準買家再次衡量銀行定存息率與住宅租金回報的表現。事實上，本行的詢價量指數在十一月已較八月份低位反彈約18%，反映市場普遍認爲息口已經見頂，支持部分資金重新回到住宅市場當中。展望2025年，若息口能夠持續向下，以及股票市場表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5%-8%至56,000-58,000伙水平，支持整體樓價反彈約5%。」
大額非住宅物業投資市場：持續高息環境使資本市場交投維持淡靜 出租公寓項目成投資焦點
高息環境持續，一方面銀行對商業按揭貸款取態審慎，另一方面市場上高回報物業選擇有限，促使整體投資市場成交仍然低走。2024年大額非住宅物業投資市場（截至12月6日）暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億港元(圖四)。面對高息環境下的資金周轉挑戰和高昂利息支出，業主在放售物業時更願意提供折讓，各類型物業價格持續回調，平均每宗成交金額也有所回落，為具資金實力的投資者和自用型買家提供撈底尋寶的機會。物業投資市場活動繼續由本地買家支撐，2024下半年，本地資金佔總成交金額的接近一半，另有中資和外資參與大宗交易，分別佔投資總額34%和17%。
圖四：大額非住宅物業投資成交 (2015-2024*)
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生指：「2024年以寫字樓物業成交宗數佔比最高，佔全年總成交宗數43%，主要因爲寫字樓物業的降價幅度尤爲明顯，吸引不少自用型買家自置物業來節省未來租金開支，同時亦有部分投資者看好新落成甲廈未來的升值潛力而趁低吸納。其次為佔總成宗數約三分一的零售物業，包括租金收入較為穩定的民生商場和位處旺區的舖位。值得留意的是，年內共有九宗屬於酒店類型物業和出租住宅項目的成交，宗數佔比從2023年的5% 上升至今年的14%。事實上，隨著來港專才和非本地學生人數不斷增加，市場對共居空間、多戶型物業和學生公寓的需求有升無減，加上在最新一份施政報告中，政府更提倡鼓勵私人市場改裝酒店和其他商廈成為學生宿舍，相信來年相關物業成交將繼續成爲市場焦點，尤其是位置優越且具潛力改裝為出租公寓的物業。然而，雖然美國聯儲局在9月宣佈減息，但銀行商業按揭利率一般仍然較商用物業回報率為高，我們預期2025年大額非住宅物業投資總額約升10%至300億港元。」
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（由左至右）戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生、戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士及戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生。
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