文：范世華
不動產空間收益大致上區分，就是以「住房空間收租」和「商業空間收租」為最普遍熟悉的方式。一般住房的收租，不外乎就是傳統住家（公寓、大樓）住宅的收租；商業收租就以商店或辦公室為標的出租是最普遍性的。
這種將不動產產權單位以「完整」的方式出租，所有權人把產權租給使用人收租就是最單純的房東。
- 賺死錢的時機已過，活化資產才是投資商道
若進階到「包租」的型態，收取的不只是一筆租金收入，除了增加擁有多筆不動產的數量出租之外，也可以用切割的方式分租給不同使用對象，將原本單一完整的不動產產權切分使用空間收租。最典型的就是把一般的住宅做「隔套收租」，早期這是非常夯的一種房地產投資方式，頗受保守型想賺長期被動收入的投資客青睞，但是這類住宅隔間裝修觸及法令與安全的問題，現行規範更加嚴謹，且在使用限制與管理不易的情況下，對於房客或房東都潛藏非常大的風險。游走於合法邊緣的「隔套收租」營利行為，在法令稅務與商業規範之政策變數下也存在不確定性風險。
實質活化空間在商業的領域，商務辦公室分租是我們最常見的基本型態，另外還有較特別的創造空間坪效，像是「多收易」的空間倉儲，他們通常利用較便宜的地下室空間，去做為一般外宿族群私人物品長期收納的空間租用，也就是把一個完整空間做小單位的分割後再進行收益。凡是能創造更高總收益的租金報酬率，就有居間承租、轉租，經營資產管理的「二房東」商機，不只是倉儲租用，還有共同工作空間，都是激活出資產價值的用益，而商務辦公室除了隔間的租金收益外，提供商業登記的服務也是附加的另一種長期固定收益。
- 空間投資與創業型態的新趨勢
透過空間活化當「二房東」創造價值，可不必購置擁有資產的經營形式，還有一種就是場域空間，也就是因應市場活動的需求，直接以長期租約承租大場域，再去分隔成不同大小的教室及活動空間來收場租，不論私人或公司舉辦課程、活動、商品發表會、記者會……等等，都可按時段和空間的提供收取場租，類似這種形態的經營方式，會是許多財商的社團或是房地產投資團隊，在「房地合一稅」實施後現行的一種投資策略新方向。
有些策略會以單一標的成立新創公司募資小股東，成為一種共享投資的經濟，但是這些都是固定銷售空間使用的經營方式，參與者也只是單純出資股東，並非自營利用直接創造產值。
而我真正想要鼓勵一提的，是另一種「共享自益」空間的活化，讓具有新創概念的人在初期缺乏資金的狀況下也能進駐使用管理，藉此提供年輕創業SOHO族需要的工作或營業空間，可採取的是一種複合式的經營模式，集合不同相關的產業但是又有業務連結性，彼此之間共用使用一個場域，在這樣一個空間環境裡頭，只要一個人做到生意，相關的資源也會讓其他的人同樣可以獲利，這就像是「BNI」的一種人脈引薦平台一樣，在同一個場域之中彼此夥伴都是自己人，每一個人在裡頭拓展出他自己的生意跟商機，其他人也能一起得到開發業務或是服務的營收，是一種共利共好的結合。
- 空間分時投資與創業型態的新趨勢
小型「新創」空間經營的實例，像是隱身在大安區巷弄中的「八米共同工作空間」，就是一棟60年屋齡的老屋，由年輕人發揮創意把它經營打造成一個開放性的自由共享空間，它像一個咖啡吧一樣提供無限暢飲的咖啡，賣的是所謂的工作空間，將一棟老屋改造成一個文化氣息的新創空間，以包時段或是包場的方式經營，切割出不同的座位和時段，吸引不同屬性的SOHO族到這裡來辦公，它不像咖啡店或者是茶飲店賣餐、賣飲料，讓不同的SOHO族可以在那裡計劃安排時段去辦公。空間分時的收益在計算上面，盡可能減少空置率就能夠提高它的報酬率，這是小空間經營的一個好處。
如果擴大到整個經濟政策層面來看，政府在推動新創產業其實也是以釋出空間為誘因，它可以大到整個都市計畫以及新市鎮的開發產業，比方「林口文創園區」的奬勵提供新創文化產業進駐，補助對象條件之一就是必須遷入戶籍，配合 2017年世大運選手村所提供興建的「社會宅」，藉政策性的青年創業補助，吸引人口移居到當地，林口文創園區的創業資源提供，整體便是由政策促使產業形成聚落，讓這裡可以很快地形成一個整體生活圈的新市鎮。
房市未來的發展，如果發揮空間利用及創業的題材，創造新的產業型態與社會經濟的價值，交織出一個可行的房地產空間市場，是讓未來房市產業可以發揮更具有實質性的社會貢獻，而不單單只是在資金操作上的投機與謀利。
